Ortaklığın Satış Suretiyle Giderilmesi Hakkında Genel Müdürlük Yazısı

T.C.

ADALET BAKANLIĞI

Hukuk İşleri Genel Müdürlüğü

Sayı     : E-73640249-045.02[02]-9-2024-136/5056                                                                                                                                                                                                           15.02.2024

Konu   : Görüş Talebi

İSTANBUL CUMHURİYET BAŞSAVCILIĞINA

İlgi       : 08.01.2024 tarihli ve 2024/568 Muh. sayılı yazınız.

Paydaşlar arasında satış suretiyle ortaklığın giderilmesine dair arabuluculuk anlaşma tutanağına “Arabuluculukta İcra Edilebilirlik Şerhi” verilmesi üzerine anılan belge ile satış işlemlerinin yapılması için doğrudan satış memurluğuna başvurulmasının mümkün olup olmadığı, mümkün olmaması halinde uygulamanın ne şekilde olması gerektiği hususunda Genel Müdürlüğümüz görüşü talep edilen ilgi yazı ve ekleri incelendi.

4721 sayılı Türk Medeni Kanununun “Paylaşma istemi” kenar başlıklı 698 inci maddesinde; “Hukukî bir işlem gereğince veya paylı malın sürekli bir amaca özgülenmiş olması sebebiyle paylı mülkiyeti devam ettirme yükümlülüğü bulunmadıkça, paydaşlardan her biri malın paylaşılmasını isteyebilir.

Paylaşmayı isteme hakkı, hukukî bir işlemle en çok on yıllık süre ile sınırlandırılabilir. Taşınmazlarda paylı mülkiyetin devamına ilişkin sözleşmeler, resmî şekle bağlıdır ve tapu kütüğüne şerh verilebilir.

Uygun olmayan zamanda paylaşma isteminde bulunulamaz.”,

Aynı Kanunun “Paylaşma biçimi” kenar başlıklı 699 uncu maddesinde;

“Paylaşma, malın aynen bölüşülmesi veya pazarlık ya da artırmayla satılarak bedelinin bölüşülmesi biçiminde gerçekleştirilir.

Paylaşma biçiminde uyuşma sağlanamazsa, paydaşlardan birinin istemi üzerine hâkim, malın aynen bölünerek paylaştırılmasına, bölünen parçaların değerlerinin birbirine denk düşmemesi hâlinde eksik değerdeki parçaya para eklenerek denkleştirme sağlanmasına karar verir.

Bölme istemi durum ve koşullara uygun görülmezse ve özellikle paylı malın önemli bir değer kaybına uğramadan bölünmesine olanak yoksa, açık artırmayla satışa hükmolunur. Satışın paydaşlar arasında artırmayla yapılmasına karar verilmesi, bütün paydaşların rızasına bağlıdır.”,

6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanununun “Uygulanacak hükümler” kenar başlıklı 322 nci maddesinde;

“(1) Bu Kanun ve diğer kanunlarda basit yargılama usulü hakkında hüküm bulunmayan hâllerde, yazılı yargılama usulüne ilişkin hükümler uygulanır.

(2) Paylaştırma ve ortaklığın giderilmesi için satış yapılması gereken hâllerde, hâkim satış için bir memur görevlendirir. Taşınır ve taşınmaz malların satışı İcra ve İflas Kanunu hükümlerine göre yapılır.”,

6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanununun “Tarafların anlaşması” kenar başlıklı 18 inci maddesinin birinci ve dördüncü fıkralarında;

“(1) Arabuluculuk faaliyeti sonunda varılan anlaşmanın kapsamı taraflarca belirlenir; anlaşma belgesi düzenlenmesi hâlinde bu belge taraflar ve arabulucu tarafından imzalanır.

(4) (Ek: 12/10/2017-7036/35 md.) Kanunlarda icra edilebilirlik şerhi alınmasının zorunlu kılındığı haller hariç, taraflar ve avukatları ile arabulucunun, ticari uyuşmazlıklar bakımından ise avukatlar ile arabulucunun birlikte imzaladıkları anlaşma belgesi, icra edilebilirlik şerhi aranmaksızın ilam niteliğinde belge sayılır.”,

Aynı Kanunun “Bazı uyuşmazlıklarda dava şartı olarak arabuluculuk” kenar başlıklı 18/B maddesinde;

“(1) Aşağıdaki uyuşmazlıklarda, dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmuş olması dava şartıdır:

a)         Kiralanan taşınmazların 2004 sayılı Kanuna göre ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler hariç olmak üzere, kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklar.

b)         Taşınır ve taşınmazların paylaştırılmasına ve ortaklığın giderilmesine ilişkin uyuşmazlıklar.

c)         23/6/1965 tarihli ve 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunundan kaynaklanan uyuşmazlıklar. ç) Komşu hakkından kaynaklanan uyuşmazlıklar.

(2)       Arabuluculuk süreci sonunda tarafların anlaşması halinde anlaşma belgesi, taşınmazla ilgili olarak kanunlarda yer alan sınırlamalar ile usul ve esaslar gözetilmek suretiyle düzenlenir.

(3)       Bu madde kapsamında düzenlenen anlaşma belgesinin icra edilebilirliğine ilişkin şerhin alınması zorunlu olup bu şerh taşınmazla ilgili anlaşma belgeleri bakımından taşınmazın bulunduğu yer, diğer anlaşma belgeleri bakımından ise arabulucunun görev yaptığı yer sulh hukuk mahkemesinden alınır. Mahkeme taşınmazla ilgili anlaşma belgeleri bakımından yapacağı incelemede anlaşma içeriğini, arabuluculuğa ve cebri icraya elverişli olup olmadığı ve taşınmazla ilgili olarak kanunlarda yer alan sınırlamalar ile usul ve esaslara uyulup uyulmadığı yönünden denetler; bu kapsamda kurum veya kuruluşlardan bilgi veya belge talep edebilir ve gerektiğinde duruşma açabilir.

(4)       Anlaşma belgesinin icra edilebilirliğine ilişkin şerhin verilmesiyle ilgili diğer hususlar hakkında 18 inci madde hükmü uygulanır.”,

492 sayılı Harçlar Kanununun “Mevzuu” başlıklı 2 nci maddesinin birinci fıkrasında;

“Yargı işlemlerinden bu kanuna bağlı (1) sayılı tarifede yazılı olanları, yargı harçlarına tabidir.”, Aynı Kanunun “Harç alma ölçüleri” başlıklı 15 inci maddesinde;

“Yargı harçları (1) sayılı tarifede yazılı işlemlerden değer ölçüsüne göre nispi esas üzerinden, işlemin nev’i ve mahiyetine göre maktü esas üzerinden alınır.”,

Aynı Kanuna ekli (1) Sayılı Tarifenin “Yargı Harçları” bölümünün “Karar ve ilam harcı başlıklı” III-b maddesinde;

“Bir gayrimenkulün hissedarlar arasında satış suretiyle şuyuun izalesine dair olan hükümler (Gayrimenkulün satış bedeli üzerinden) binde 11,38 … (oranında harç alınır.)”,

Hükümleri yer almaktadır.

Bilindiği üzere, hukuk uyuşmazlıklarının arabuluculuk yoluyla çözümlenmesinde uygulanacak usul ve esaslar 6325 sayılı Kanunda düzenlenmiş olup, 01.09.2023 tarihinde yürürlüğe giren 6325 sayılı Kanunun 18/B maddesi ile taşınır ve taşınmazların paylaştırılmasına ve ortaklığın giderilmesine ilişkin uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmuş olması dava şartı olarak kabul edilmiştir.

Taşınır ve taşınmazların paylaştırılmasına ve ortaklığın giderilmesine ilişkin uyuşmazlıklarda arabuluculuk süreci sonunda tarafların anlaşması halinde anlaşma belgesinin taşınmazla ilgili olarak kanunlarda yer alan sınırlamalar ile usul ve esaslar gözetilmek suretiyle düzenlenmesi ve düzenlenen anlaşma belgesinin icra edilebilirliğine ilişkin şerhin alınması zorunludur. Taşınmazın paylaştırılmasına ve ortaklığın giderilmesine dair anlaşma belgeleri bakımından bu şerhin taşınmazın bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesinden alınması ve ilgili sulh hukuk mahkemesi tarafından anlaşma içeriğinin arabuluculuğa ve cebri icraya elverişli olup olmadığının, taşınmazla ilgili olarak kanunlarda yer alan sınırlamalar ile usul ve esaslara uyulup uyulmadığının denetlemesi zorunludur.

Bununla birlikte, 6100 sayılı Kanunun 322 nci maddesinin ikinci fıkrasında da paylaştırma ve ortaklığın giderilmesi için satış yapılması gereken hâllerde, hâkimin satış için bir memur görevlendireceği ve taşınır ve taşınmaz malların satışının İcra ve İflas Kanunu hükümlerine göre yapılacağı; 492 sayılı Kanunun eki (1) Sayılı Tarife uyarınca da bir taşınmazın paydaşlar arasında satış suretiyle ortaklığının giderilmesine ilişkin hükümlerde taşımazın satış bedelinin binde 11,38 oranında nispi harç alınması gerektiği hükme bağlanmıştır.

Bu itibarla;

Taşınır ve taşınmazların paylaştırılmasına ve ortaklığın giderilmesine ilişkin uyuşmazlıklara ilişkin gerçekleştirilen arabuluculuk süreci sonunda tarafların anlaşması halinde anlaşma belgesinin, taşınmazla ilgili olarak kanunlarda yer alan sınırlamalar ile usul ve esaslar gözetilmek suretiyle düzenlenmesi ve anlaşma belgesi içeriğinin ilgili sulh hukuk mahkemesi tarafından arabuluculuğa ve cebri icraya elverişli olup olmadığı, taşınmazla ilgili olarak kanunlarda yer alan sınırlamalar ile usul ve esaslara uyulup uyulmadığı hususlarında denetlemesi gerektiği,

Taşınmazların paylaştırılmasına ve ortaklığın giderilmesine ilişkin uyuşmazlıklara ilişkin gerçekleştirilen arabuluculuk süreci sonunda düzenlenen anlaşma belgesine icra edilebilirlik şerhi veren sulh hukuk mahkemesinin 6100 sayılı Kanunun 322 nci maddesi uyarınca satış için bir memur görevlendirmesi gerektiği,

İcra edilebilirlik şerhi verilmesi esnasında satış memuru görevlendirilmemiş ise bu eksikliğin her zaman alınabilecek bir ek karar ile giderilebileceği, ilgili sulh hukuk mahkemesi tarafından satış memuru görevlendirmesi yapılmayan hallerde satış için doğrudan satış memurluğuna başvurulmasının mümkün olmadığı,

Ortaklığın giderilmesine dair arabuluculuk anlaşma tutanağına “Arabuluculukta İcra Edilebilirlik Şerhi” verilmesi ile birlikte anılan belgenin “ilam niteliğindeki belge” haline gelmesi nedeniyle bu belgeye istinaden yapılacak satışlarda 492 sayılı Kanuna ekli (1) Sayılı Tarifenin “Yargı Harçları” bölümünün “Karar ve ilam harcı başlıklı” III-b maddesi uyarınca taşınmazın satış bedeli üzerinden yürürlükteki tarife uyarınca binde 11,38 oranında harç alınması gerektiği,

Değerlendirilmektedir.

Bilgi edinilmesini ve keyfiyetin İstanbul Adli Yargı İlk Derece Mahkemesi Adalet Komisyonu Başkanlığına ve İstanbul (Sulh Hukuk Mah.) Satış Memurluğuna bildirilmesini rica ederim.

Erdinç YILMAZ

Hâkim

Bakan a.

Genel Müdür Yardımcısı